Mietende – Vermieter darf Kaution verwerten

Urteilsdatum: 24.07.2019

Auf eine vom Mieter geleistete Kaution darf der Vermieter während eines noch laufenden Mietverhältnisses nicht zugreifen, wenn der Mieter die Forderung bestreitet. Mit der Bestimmung des § 551 Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses – auch bei Insolvenz des Vermieters – ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte (so bereits BGH, Urteil v. 07.05.2014, VIII ZR 234/13, ZMR 2014, S. 619).

Dagegen hat die Kaution nach einem neuen Urteil des BGH nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Der Vermieter soll sich nämlich wegen seiner Forderungen – insb. wegen der nach Beendigung des Mietverhältnisses noch bestehenden Ansprüche – aus der Mietkaution auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters befriedigen können. Der Vermieter darf daher – entgegen der Auffassung einiger Mietgerichte – auch mit streitigen Forderungen aufrechnen. Dies liegt im Interesse beider Parteien, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zum Abschluss zu bringen. Schützenswerte Interessen des Mieters werden dadurch nicht berührt, da der Mieter bei streitigen Ansprüchen auf Rückzahlung der Kaution klagen bzw. der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornehmen kann. In beiden Fällen wird im Verfahren über den Bestand der Forderung entschieden (BGH, Urteil v. 24.07.2019, VIII ZR 141/17, WuM 2019, S. 524). 

Rauchmelderpflicht in Bayern ab 2018

gemäß Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007, Art. 46, Abs. 4:

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

22.12.2016

Kaution – Keine Aufrechnung mit verjährten Betriebskostennachzahlungen

Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der geleisteten Kaution erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis mehr zustehen. Wegen einer kalkulierbaren Betriebskostennachforderung darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist für Betriebskosten einbehalten (so bereits BGH, Urteil v. 18.1.2006, VIII ZR 71/05, WuM 2005 S. 197). Dementsprechend kann der Vermieter auch berechtigt sein, die Kaution länger als 6 Monate zurückzubehalten.

Gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters kann der Vermieter auch mit bereits verjährten Forderungen aufrechnen (§ 215 BGB), da die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt ist, den Gläubiger nicht daran hindert, sich aus dem belasteten Gegenstand zu befriedigen (§ 216 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann z.B. mit einem Schadenersatzanspruch, der nach der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten bereits verjährt ist (z.B. wegen Beschädigung der Mietsache, unterlassenen Schönheitsreparaturen etc.), trotz Verjährung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Dies gilt nicht nur bei einer Barkaution, sondern auch dann, wenn der Mieter die Sicherheit durch Verpfändung eines Sparbuches geleistet hat, da die Verpfändung des Sparbuches einer Barkaution gleichzusetzen ist und somit eine Gleichartigkeit der Forderungen (i.S.v. § 387 BGB) vorliegt (so bereits KG Berlin, Beschluss v. 8.2.2010, 20 U 167/08, GE 2010 S. 693).

Dies gilt gem. § 216 Abs. 3 BGB allerdings nicht für verjährte Betriebskostennachforderungen. Betriebskostenvorauszahlungen, die der Mieter aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung leisten muss, sind  – wie auch die Grundmiete – als wiederkehrende Leistungen zu qualifizieren. Diesen Charakter verlieren sie nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Jahresabrechnung verlangt werden. Mit Betriebskostennachforderungen, die nach Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) verjährt sind, kann der Vermieter daher nicht gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen (BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14, GE 2016 S. 1146).

10.10.2016

Zahlungsverzug – Kündigungsgrund entfällt nur bei vollständiger Nachzahlung

Das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses bei Vorliegen von Mietrückständen ist ausgeschlossen, d.h. es besteht nicht mehr, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).
Dementsprechend entfällt nach einem Beschluss des KG Berlin der einmal gegebene Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs nach dem Gesetzeswortlaut (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB) nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstands beseitigt wird. E ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen in vollem Umfang gegeben sind, d.h. eine Teilzahlung des Mieters ist jedenfalls dann wirkungslos, wenn der zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch offene Rückstand nicht nur einen Bagatellbetrag darstellt. Ein noch offener, aber zu vernachlässigender Restbetrag ist jedenfalls nicht mehr gegeben, wenn dieser Betrag ca. 5% der Monatsnettomiete entspricht. Im Streitfall obliegt dem Mieter die Beweislast dafür, dass er vollständig bezahlt hat (KG Berlin, Beschluss v. 7.1.2016, 8 U 205/15, GE 2016 S. 459).

Zahlungsverzug – Durchsetzen der Kündigung kann treuwidrig sein

Bei einem Zahlungsverzug des Mieters mit zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, diese fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb der sog. Schonfrist von zwei Monatsmieten zu „heilen“, d.h. unwirksam zu machen.
Diese Heilungsmöglichkeit besteht nicht, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Mietrückstände nicht nur fristlos, sondern zusätzlich auch ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt hat, da die gesetzliche Heilungsmöglichkeit nach der Rechtsprechung des BGH nur für die fristlose, nicht aber für die ordentliche Kündigung gilt.

Allerdings können im Einzelfall bestimmte Umstände die Pflichtverletzung des Mieters in einem – so der BGH – „milderen Licht“ und das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung als treuwidrig erscheinen lassen (so BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12, NZM 2013 S. 20). Dabei entzieht sich jedoch die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände (hier: Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Schonfrist) mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, allgemeiner Betrachtung. Allein die Unverzüglichkeit des Zahlungsausgleichs durch den Mieter macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung noch nicht treuwidrig. Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist auch nach Bezahlung aller offenstehenden Mieten jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die den Vermieter zur Kündigung berechtigte. Ferner ist die Durchsetzung einer fristgemäßen Kündigung wegen nicht gezahlter Mieten und Betriebskostennachforderungen nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter trotz Mahnung über einen längeren Zeitraum mit den Betriebskostennachforderungen in Verzug war.

Dagegen soll das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung treuwidrig sein, wenn der Mieter nicht nur sämtliche Mietrückstände innerhalb der (für die fristlose Kündigung geltenden) Schonfrist gezahlt hat, sondern darüber hinaus auch keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zu Schulden kommen ließ, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden. Solche Umstände würden den zuvor eingetretenen Zahlungsverzug in einem nach der Rechtsprechung des BGH „milderen Licht“ erscheinen lassen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter zumutbar machen (LG Berlin, Urteile v. 17.1.2014, 65 S 366/13 und v. 5.3.2014, 65 S 406/13; LG Krefeld, Urteil v. 28.11.2012, 2 S 33/12, GE 2013 S. 122; LG Bonn, Urteil v. 6.11.2014, 6 S 154/14, GE 2015, S. 383; BGH, Beschlüsse v. 6.10.2015 und v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14, GE 2016 S. 453, 455)

14.6.2016

Am 1. November tritt das neue Bundesmeldegesetz in Kraft

Mit Inkrafttreten des Bundesmeldegesetzes am 1. November 2015 wird es erstmals bundesweit einheitliche und unmittelbar geltende melderechtliche Vorschriften für alle Bürgerinnen und Bürger geben. Dabei wird die Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers beziehungsweise des Wohnungseigentümers gemäß § 19 MeldFortG wieder eingeführt. Die Vermieterbescheinigung war früher jahrzehntelange Praxis und existierte bis 2002. Die Wohnungsgeber beziehungsweise die Wohnungseigentümer müssen den Mieterinnen und Mietern den Ein- oder Auszug schriftlich bestätigen. Die Wohnungsgeberbescheinigung (Wohnungsgeberbestaetigung) ist stets bei der Anmeldung in der Meldebehörde vorzulegen.

26.10.2015

BGH: Falsche «Vorvermieterbescheinigung» rechtfertigt Kündigung

Bevor ein Mietvertrag zustande kommt, wollen viele Vermieter erst einmal eine sogenannte «Vorvermieterbescheinigung» sehen.

Karlsruhe (dpa) – Immer mehr Vermieter verlangen von Mietbewerbern ein Schreiben, in dem ein früherer Vermieter bescheinigt, dass sie immer pünktlich gezahlt haben. Davon mag man halten, was man will – fälschen sollte man so ein Dokument nicht. Sonst droht ein Rauswurf.

Wer gefälschte Bescheinigungen von angeblichen früheren Vermietern vorlegt, riskiert den Rauswurf aus seiner Wohnung. Das urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch (9. April). In diesem Fall sei ein Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Die BGH-Richter entschieden im Falle eines Mieters aus Hamburg, der seinem Vermieter bei Vertragsabschluss 2007 eine gefälschte «Vorvermieterbescheinigung» vorgelegt hatte. Darin bestätigte sein vorheriger Vermieter angeblich, dass er Kaution und Miete immer pünktlich gezahlt habe. Laut Mieterbund wollen sich immer mehr Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages durch solch eine Bescheinigung absichern.

Der Mieter habe erheblich seine vorvertraglichen Pflichten verletzt, urteilte nun der BGH. Das rechtfertige die fristlose Kündigung des Vermieters 2010 eigentlich. Das Landgericht Hamburg müsse jedoch prüfen, wann der Vermieter von der Fälschung gewusst habe und ob die fristlose Kündigung demnach zu spät gekommen sei. Der BGH wies den Fall deswegen an das Landgericht zurück.

Der Deutsche Mieterbund bezeichnete das Urteil als nachvollziehbar. Wenn der Vermieter die Fälschung erkenne, sei er jedoch zu einer zeitnahen Kündigung verpflichtet, sagte Verbandsdirektor Lukas Siebenkotten.

09.04.2014

BGH: Kaution während Mietverhältnisses unantastbar

Darf der Vermieter bei einer Mietminderung auf die Kaution zugreifen? Nein. Und wenn ihm eine Klausel im Mietvertrag die Möglichkeit dazu gibt? Auch dann nicht, urteilte der Bundesgerichtshof. Demnach ist solch eine Vereinbarung unwirksam.

Karlsruhe (dpa) – Die Kaution eines Mieters ist für den Vermieter tabu, solange der Mietvertrag läuft. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch (7. Mai) entschieden (Aktenzeichen BGH: VIII ZR 234/13). Ein Vermieter darf selbst dann nicht auf das hinterlegte Geld zugreifen, wenn er sich mit dem Mieter um die Höhe der Miete streitet.

Die Richter gaben damit einer Mieterin aus Bonn Recht, die ihren Vermieter verklagt hatte. Bei ihrem Einzug hatte sie 1400 Euro Kaution hinterlegt. Als die Klägerin später von ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machte, ließ sich der Vermieter das gesamte hinterlegte Geld auszahlen. Dabei berief er sich auf eine Extravereinbarung im Mietvertrag.

Der BGH erklärte diese Klausel im Vertrag für unwirksam. Ein Vermieter dürfe während des laufenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zugreifen. Die Mieterin müsse ihre Kaution zurück erhalten.

07.04.2014